Grondbeleid

Een grondexploitatie is een middel om de meerjarige kosten en opbrengsten die gepaard gaan met de ruimtelijke ontwikkeling projecten te beheersen. De grondexploitaties van de gemeente zijn de plannen die vallen onder actief grondbeleid.

Voor een uitgebreide beschrijving en toelichting van de lopende grondexploitatie projecten wordt verwezen naar het Meerjaren Perspectief Grondzaken (MPG) 21.1. Voor deze begroting zijn de ramingen (financiën) geactualiseerd.

In de tabel hieronder staat onder andere voor de grondexploitaties een samenvatting van het totale saldo. Het saldo ofwel de verwachte eindwaarde van de grondexploitaties is de som van het tot aan begin 2021 gerealiseerde saldo van kosten en opbrengsten en het nog te realiseren deel in de jaren die volgen. Dit laatste deel betreft een raming van de nog te verwachten baten en lasten. Uiteraard is er onzekerheid of de geraamde eindwaarde ook daadwerkelijk zal worden behaald.

Opbrengsten zijn in de tabel met een negatief bedrag aangegeven. Een negatieve eindwaarde geeft een batig saldo aan.

In de tabel hieronder zijn de acht actieve grondexploitaties van de gemeente Zaanstad opgesomd. De kolom met het eindjaar geeft aan tot wanneer een project volgens de geactualiseerde raming loopt.

De eindwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de ramingen van alle acht grondexploitaties samen. Volgens de bovenstaande tabel is dit een batig saldo van € 9,1 mln. Op dit moment is het niet de verwachting dat alle (onderliggende) grondexploitaties een batig eindsaldo hebben. De bovenstaande tabel is de stand van de (verlies) voorziening € 0,8 mln. op basis van de geprognotiseerde verliezen binnen de ramingen is het de verwachting dat deze € 0,5 mln. zal bedragen aan het begin van 2022.

Het is mogelijk om een toekomstig saldo terug te rekenen naar 1-1-2022 met de contante waarde berekening. Deze berekening maakt gebruik van een percentage. Met het op 2% gestelde percentage komt de berekening uit op een (batige) contante waarde van € 7,6 mln.

Plannen waarbij de grond niet van de gemeente zelf is, vallen in de boekhouding onder de noemer faciliterend grondbeleid. Voor het verhaal van de kosten maakt de gemeente gebruik van anterieure (exploitatie) overeenkomsten. De onderstaande tabel laat de huidige actieve plannen zien waarvoor een anterieure (exploitatie) overeenkomst is gesloten en die ook voor 2022 nog deel uitmaken van de geactualiseerde 21.2 raming.

Volgens de financiële tabel is het verwachte eind saldo van deze plannen € 0,5 mln. voordelig. Vanwege de interne wijze van de boekhouding van de gemeente werden niet altijd alle kosten direct ten laste van het plan geboekt. Zo werden kosten tot aan het moment van ondertekening van de overeenkomst vaak ten laste van het aparte voorbereidingsbudget geboekt. Hierdoor eindigt een plan dan met een positief eindsaldo. Voor de huidige voorbereidingsactiviteiten start de gemeente snel met kostenverhaal door bijvoorbeeld het sluiten van intentie overeenkomsten. Hierdoor worden deze kosten dan niet eerst ten lasten van het aparte voorbereidingsbudget geboekt. Positieve eindsaldo’s van de projecten die reeds gestart zijn komen ten gunste van de algemene reserve grondzaken (ARG).

Het tussentijdse saldo van de actief en faciliterend grondbeleid plannen

Een belangrijk financieel cijfer van de ruimtelijke ontwikkeling projecten die vallen onder grondbeleid is de boekwaarde. Dit betreft het saldo van de kosten minus de opbrengsten op een bepaald moment. Een boekwaarde moet minimaal terugverdiend worden om op nul uit te komen. Onderstaande tabel en grafiek toont de ontwikkeling van de boekwaarde van zowel actief alsmede faciliterend grondbeleid.

Ontwikkeling boekwaarde (bedragen x € 1.000)

De tabel laat zien dat het verwachte saldo boekwaarde per 1-1-2021 € 30,9 mln. bedraagt.

Volgens de boekhoudregels moet de gemeente minimaal elk jaar bij de jaarrekening onderzoeken of binnen actief grondbeleid projecten ook nog een stukje faciliterend grondbeleid zit. Dit wordt in de jaarrekening dan verschoven weergegeven. In de bovenstaande tabel is de reeks van de jaarrekening 2021 doorgetrokken en is niet vooruitgelopen op een eventuele andere verschuiving voor de beginstand 2022.

De ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondzaken

De Algemene Reserve Grondzaken (ARG) doet dienst als een buffer tussen de jaarlijkse algemene middelen van de gemeente en de grondexploitaties. De ARG dient tevens als een verevenings-reserve, omdat opbrengsten van rendabele plannen worden gebruikt om onrendabele plannen te dekken.

De belangrijkste resultaten uit de actualisatie van de grondexploitaties staan in onderstaande tabel. Voor de resultaten van plannen gaat het in de tabel zowel om ruimtelijke plannen zijnde grondexploitaties van de gemeente alsmede om plannen op basis van een anterieure overeenkomst.

Winsten kunnen pas worden ingeboekt als er voldoende zekerheid is voor winstnemen, hierbij wordt het percentage van gereedheid (‘percentage of completion’ methode) gevolgd. Bij het eerder winstnemen dan op het moment van afsluiten van grondexploitaties wordt ook gekeken naar de risico’s van de grondexploitatie.

Ontwikkeling van de ARG (bedragen x € 1.000)

De benodigde weerstandscapaciteit voor het dekken van alle risico’s uit ontwikkelactiviteiten is berekend op circa € 5,83 mln.

Het beschikbare weerstandsvermogen tegenover de risico’s uit ontwikkelactiviteiten wordt gevormd door de Algemene Reserve Grondzaken (ARG).  De ARG heeft een bufferfunctie tussen de financiële schommelingen die eigen zijn aan ruimtelijke ontwikkeling en de gemeentelijke exploitatie. Die bufferfunctie van de ARG brengt rust in de begroting. Dit omdat alleen tot aanvulling vanuit de algemene middelen naar de ARG wordt overgegaan als de ARG onder de benedengrens (75%) van het benodigde weerstandsvermogen zou uitkomen. En alleen als de bovengrens (125%) wordt overschreden, vindt afdracht aan de algemene middelen plaats.

Zoals de tabel laat zien, was de beginstand 2021 voor de omvang van de ARG € 7,9 miljoen. Voor 2021 is bij de voorjaarsnota een onttrekking begroot van € 0,57 mln. De bovenstaande tabel laat zien dat de komende jaren geen stortingen naar de ARG nodig zijn.
Indien het benodigd weerstandsvermogen niet gaat toenemen en indien de grondexploitaties volgens de raming gaan verlopen, dan zouden in de periode 2022 tot en met 2026 mogelijk afdrachten vanuit de ARG naar algemene middelen kunnen plaatsvinden. Elk halfjaar worden de ramingen van de grondexploitaties en de risico inventarisatie voor bepaling van het weerstandsvermogen zoals gebruikelijk geactualiseerd. De hoogte van de mogelijke afdrachten zullen jaarlijks bij de toekomstige jaarrekeningen bepaald worden op basis van de MPG cijfers van dat moment.
Volgens de huidige ramingen zijn na 2026 geen bijdragen uit grondexploitaties aan de ARG meer te verwachten.